ריבית קבועה צמודה למדד: הריבית קבועה, אך סכום ההלוואה וההחזר החודשי צמודים למדד.

יתרונות למשקיע: יציבות יחסית בהחזר החודשי, מאפשרת תכנון תקציבי.
חסרונות למשקיע: החזר חודשי עולה במקרה של עליית המדד, שוחק את התשואה.
מתי עדיף למשקיע מתחיל (כאופציה בתמהיל): כאשר צופים יציבות בשוק או עליית מחירים מתונה, ורוצים חלק יציב בתמהיל המשכנתא.

ריבית קבועה לא צמודה למדד (קל״צ) : הריבית וסכום ההלוואה קבועים וידועים מראש לאורך כל תקופת ההלוואה (המסלול).

יתרונות למשקיע: ודאות מוחלטת בהחזר החודשי, מאפשרת תכנון לטווח ארוך.
חסרונות למשקיע: לרוב ריבית גבוהה יותר, מקטינה את התשואה.
מתי עדיף למשקיע מתחיל (כאופציה בתמהיל): כאשר רוצים חלק בטוח ויציב בתמהיל המשכנתא, ולא חוששים מתשואה נמוכה יחסית בחלק הזה של המשכנתא.

ריבית משתנה צמודה למדד: הריבית משתנה בנקודות זמן קבועות, וההלוואה צמודה למדד.

יתרונות למשקיע: ריבית התחלתית נמוכה יחסית, פוטנציאל להגדלת התשואה בטווח הקצר

(במידה והריבית לא תעלה משמעותית).
חסרונות למשקיע: חוסר ודאות לגבי גובה ההחזר החודשי בעתיד, סיכון לעליית ריבית שתשפיע על התשואה.
מתי עדיף למשקיע מתחיל (כאופציה בתמהיל): כאשר צופים ריבית נמוכה יחסית בטווח הקצר ומוכנים לקחת סיכון מסוים בחלק מהמשכנתא.

ריבית פריים: הריבית נקבעת על פי ריבית הפריים.

יתרונות למשקיע: ריבית נמוכה יחסית בתקופות של ריבית פריים נמוכה, פוטנציאל להגדלת התשואה.
חסרונות למשקיע: חוסר ודאות לגבי גובה ההחזר החודשי, תנודתיות גבוהה.
מתי עדיף למשקיע מתחיל (כאופציה בתמהיל): כאשר צופים ריבית פריים נמוכה יחסית ומוכנים לקחת סיכון גבוה יותר בחלק מהמשכנתא.

​

יחד עם המסלולים השונים חשוב לדעת שיש שיטות החזר משכנתא (לוח סילוקין) כמו: שפיצר וקרן שווה 

כאשר לוקחים משכנתא, חשוב להבין לא רק את גובה הריבית ומסלולי ההלוואה, אלא גם את שיטת ההחזר.

שיטת ההחזר קובעת כיצד יוחזר סכום ההלוואה (הקרן) לאורך זמן. שתי השיטות הנפוצות ביותר הן שפיצר וקרן שווה.

​

1. שיטת שפיצר:

מה זה? בשיטת שפיצר, ההחזר החודשי קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה (בהנחה שהריבית והמדד לא משתנים). עם זאת, היחס בין מרכיב הריבית למרכיב הקרן משתנה.

איך זה עובד? בתחילת תקופת ההלוואה, חלק גדול יותר מהתשלום החודשי מוקדש לתשלום הריבית, וחלק קטן יותר מוקדש להחזר הקרן. ככל שהזמן עובר, היחס מתהפך: חלק קטן יותר מהתשלום מוקדש לריבית, וחלק גדול יותר מוקדש להחזר הקרן.

יתרונות:
יציבות: ההחזר החודשי קבוע, מה שמקל על התכנון התקציבי.
נפוצה: זוהי השיטה הנפוצה ביותר בבנקים, ולכן קל יותר להשוות בין הצעות שונות.
חסרונות:
תשלום ריבית גבוה יותר בסך הכל: מכיוון שבתחילת התקופה משלמים יותר ריבית, סך הריבית שתשולם לאורך חיי ההלוואה גבוה יותר בהשוואה לקרן שווה.
החזר קרן איטי יותר בהתחלה: לוקח יותר זמן להקטין את יתרת הקרן בהשוואה לקרן שווה.

2. שיטת קרן שווה:

מה זה? בשיטת קרן שווה, סכום הקרן המוחזר בכל חודש קבוע, ואילו הריבית משתנה ופוחתת ככל שהקרן קטנה. כתוצאה מכך, ההחזר החודשי הולך ופוחת לאורך תקופת ההלוואה.
איך זה עובד? מחלקים את סכום ההלוואה במספר התשלומים החודשיים, וזהו סכום הקרן שיוחזר בכל חודש. הריבית מחושבת על יתרת הקרן הנותרת, ולכן היא פוחתת ככל שהקרן קטנה.

יתרונות:
החזר קרן מהיר יותר: הקרן מוחזרת בקצב מהיר יותר בהשוואה לשפיצר.
תשלום ריבית נמוך יותר בסך הכל: סך הריבית שתשולם לאורך חיי ההלוואה נמוך יותר בהשוואה לשפיצר.
החזר חודשי פוחת: ההחזר החודשי הופך נוח יותר עם הזמן.
חסרונות:
החזר חודשי גבוה יותר בהתחלה: ההחזר החודשי בתחילת התקופה גבוה יותר בהשוואה לשפיצר, מה שעלול להקשות על התזרים המזומנים.

טיפים למשקיעי נדל"ן מתחילים (התאמה אישית היא מעל הכל):

תמהיל משכנתא מותאם אישית: חשוב לבנות תמהיל המשלב מסלולים שונים בהתאם לצרכים ולאסטרטגיה שלכם. אין תמהיל "קסם".

תקופת ההלוואה: תקופה ארוכה יותר מקטינה את ההחזר החודשי, אך מגדילה את סך התשלומים. התאימו את התקופה לתזרים המזומנים הצפוי מההשקעה.

הון עצמי: גובה ההון העצמי משפיע על גובה הריבית ועל תנאי המשכנתא.
התאמה לאסטרטגיה: התאימו את מסלול המשכנתא למטרת ההשקעה. השקעה לטווח קצר דורשת תמהיל שונה מהשקעה לטווח ארוך.

**בדיקת תשואה עם התחשבות בתמהיל המשכנתא: חשוב לחשב את התשואה הצפויה לאחר ניכוי הוצאות המשכנתא.

חישוב משכנתא:

חישוב משכנתא מורכב ממספר פרמטרים. מומלץ להשתמש במחשבוני משכנתא באינטרנט או להתייעץ עם יועץ משכנתאות.

​

ההמלצה החשובה ביותר שלי:

​

אין דבר כזה משכנתא אחת שמתאימה לכל משקיע או לכל עסקה. כל משקיע הוא שונה, כל עסקה היא שונה, ולכן יש להתאים את המשכנתא באופן אישי לצורכי המשקיע ואסטרטגית ההשקעה.

לכן, אני ממליץ בחום לא לבנות משכנתא לבד. פנו ליועץ משכנתאות מוסמך ומקצועי. הוא יתאים לכם את התמהיל האופטימלי בהתאם לנתונים הייחודיים שלכם.

​

המטרה של מאמר זה היא שתגיעו לפגישה עם יועץ משכנתאות עם ידע בסיסי ותבינו את המונחים וההסברים שהוא נותן לכם.

כך תוכלו לקבל החלטות מושכלות יותר ולפקח על התהליך בצורה טובה יותר.

​

לסיכום:

בחירת המשכנתא הנכונה והמסלולים הם קריטים להצלחתה של ההשקעה.

חשוב להבין את סוגי מסלולי המשכנתאות, אך חשוב עוד יותר – להתאים אותן באופן אישי לצרכים ולאסטרטגיה שלכם בעזרת יועץ משכנתאות מומחה.

​

חשוב לזכור: מידע זה הינו כללי ואינו מהווה ייעוץ פיננסי או מקצועי.

מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע מוסמכים לפני קבלת החלטות.

​

רוצים להשקיע בנדל״ן בצורה חכמה בטוחה ומניבה ?

צרו קשר או תשאירו פרטים ונדבר