קושי משמעותי בקבלת מימון (משכנתא): זהו אחד האתגרים הגדולים ביותר. בנקים וחברות מימון הם גופים שמרניים מטבעם, והם נרתעים מאוד ממתן משכנתא לנכס שהוגדר כמסוכן. הסיבה לכך ברורה: נכס כזה נתפס כבעל סיכון גבוה ליציבותו ולערכו העתידי, מה שמסכן את כספי הבנק.​​​

​

סירוב מוחלט למימון: במקרים רבים וחמורים, הבנק פשוט יסרב לבקשת המשכנתא.

 

הון עצמי גבוה יותר: גם אם ניתן מימון, סביר להניח שהבנק ידרוש אחוז גבוה יותר של הון עצמי מצד הרוכש, כדי לצמצם את הסיכון שלו.

 

דרישות לשיפוץ כתנאי למימון: במקרים נדירים, הבנק עשוי לשקול מתן משכנתא בתנאי שהרוכש מתחייב לבצע שיפוצים מקיפים בהתאם לחוות דעת הנדסית ולהסיר את ההכרזה על המבנה כמסוכן. תנאי זה כרוך בהוצאות כספיות נוספות משמעותיות ובבירוקרטיה מול הבנק והרשות המקומית.

 

עלויות נוספות ובלתי צפויות: רכישת מבנה מסוכן כרוכה בהוצאות מעבר למחיר הרכישה הראשוני:

• בדיקות הנדסיות מקיפות: כדי להבין את היקף הבעיה ועלויות התיקון, תצטרכו להשקיע בחוות דעת של מהנדס בניין מוסמך.

• תכנון וקבלת היתרים לשיפוץ או הריסה: תהליך בירוקרטי מורכב ויקר.

• עלויות שיפוץ וחיזוק משמעותיות: תיקון ליקויים מבניים יכול להיות יקר מאוד ולעיתים אף בלתי צפוי בהיקפו.

• עלויות הריסה ובנייה מחדש (במקרה הצורך): תרחיש קיצוני אך אפשרי, עם עלויות גבוהות ביותר.

​

1. סיכונים משפטיים:

• צו הריסה: הרשות המקומית רשאית להוציא צו הריסה למבנה מסוכן, מה שיגרום להפסד מוחלט של ההשקעה.

• תביעות מצד דיירים או נפגעים: אם לא יטופלו הליקויים, עלולות להיות תביעות נזיקין.

 

2. קושי בביטוח הנכס: חברות ביטוח עשויות לסרב לבטח נכס שהוכרז כמסוכן, או לדרוש פרמיות גבוהות במיוחד עם כיסוי חלקי בלבד.

​​

3. פגיעה בערך הנכס העתידי: גם לאחר שיפוץ (אם יתאפשר), הסטיגמה של "מבנה מסוכן" עלולה להקשות על מכירת הנכס בעתיד או להוריד את ערכו.

 

האם יש בכלל "הזדמנות" במבנה מסוכן?

​

ייתכן שתיתקלו במשקיעים מנוסים שמזהים פוטנציאל במבנים מסוכנים, בעיקר בשל מחיר הרכישה הנמוך משמעותית. אולם, חשוב להבין שהשקעה כזו דורשת:

​

• ידע וניסיון רב בשיפוץ וניהול פרויקטים מורכבים.

• הון עצמי משמעותי וגישה למקורות מימון אלטרנטיביים.

• הבנה מעמיקה של הרגולציה והבירוקרטיה מול הרשויות.

• צוות מקצועי מיומן (מהנדסים, קבלנים, עורכי דין).

• נכונות לקחת סיכון גבוה מאוד.

​

המלצה למשקיע המתחיל:

​

כמשקיעים בתחילת דרככם, מומלץ מאוד להימנע מרכישת נכסים שהוכרזו כמבנים מסוכנים, אלא אם אתם מלווים בצוות מקצועי מנוסה ויש לכם הבנה מעמיקה של הסיכונים והמשאבים הנדרשים. הפוטנציאל לרווח נמוך משמעותית מהסיכון להפסד כספי משמעותי ולכאבי ראש רבים.

​

לפני כל עסקת נדל"ן, ובמיוחד כשמדובר בנכס עם מחיר נמוך באופן מחשיד, הקפידו על:

​

• בדיקה מקיפה: כולל בדיקה פיזית יסודית של הנכס ובירור סטטוס הנכס ברשות המקומית.

• קבלת חוות דעת הנדסית מפורטת: אל תוותרו על בדיקה מקצועית שתגלה ליקויים נסתרים.

• בדיקת אפשרויות המימון מראש: בררו מול הבנקים את מדיניותם לגבי נכסים עם בעיות.

​

זכרו, השקעה נבונה בנדל"ן היא מרתון ולא ספרינט. התחילו עם נכסים "בריאים" יותר, למדו את השוק, ובבוא העת, תוכלו לשקול גם עסקאות מורכבות יותר – אך רק כשאתם מוכנים לכך באמת. אל תתנו למחיר נמוך לסנוור אתכם מהסיכונים הפיננסיים האדירים שטמונים ברכישת מבנה מסוכן.