איך משיגים עסקאות פרי סייל אמיתיות מתחת למחיר השוק?
למה קונים מוקדם, ולמה זה הרווח הגדול ביותר?
בעולם השקעות הנדל"ן, ההזדמנויות הטובות ביותר לא מופיעות בפרסומות.
עסקאות אלה מכונות בשמות שונים ומגוונים: פרי פרי סייל (Pre-Pre-Sale), עסקאות שקטות, עסקאות מקורבים או Family and Friends.
כולן מתארות את אותו הדבר, רכישת נכס עוד לפני ההשקה הרשמית, במחיר שמשקף הנחת סיכון משמעותית. המטרה של המשקיע היא לקבל את המינוף ההוני הגבוה ביותר ולשלם היום מתחת למחיר השוק העתידי.
מדוע היזם מוכר לכם בזול?
הסוד מאחורי ההנחה היא עמידה בתנאי המימון.
כדי להתחיל פרויקט בנייה, היזם אינו יכול להסתמך רק על ההון העצמי שלו.
הוא חייב לקבל ליווי פיננסי מבנק מלווה.
הבנק, בתמורה, מחייב את היזם להוכיח היתכנות כלכלית בטרם ישחרר את מלוא המימון.
הכלל הבנקאי הוא שהבנק ידרוש מהיזם למכור אחוז מסוים מהדירות בפרויקט (לרוב 20%-30%) כתנאי לשחרור ההלוואה הגדולה לטובת הבנייה.
היזם, הנמצא בלחץ זמן להשיג את הכיסוי המבוקש, מוכן לתגמל את המשקיעים הראשונים.
אתם, כמשקיעים בשלב הפרה-סייל, מספקים ליזם את ההון הראשוני וההוכחה הנדרשת לבנק.
בתמורה, אתם מקבלים הנחה מראש על מחיר הנכס הסופי.
זוהי ההזדמנות לקנות מתחת למחיר השוק עוד לפני שהשיווק הרשמי מתחיל, ולפני שהמחיר קופץ בשל הביקוש הציבורי.
הסיכונים העיקריים ואיך להפוך אותם לזדמנות
עסקאות קדם-מכירה הן בעלות פרופיל סיכון גבוה יותר, אך ניתן לנטרל אותו באמצעות צעדים פשוטים.
אי-וודאות בבנייה, קיים סיכון לעיכובים משמעותיים או שינויים במפרט הטכני.
כדי להימנע מכך, יש לבצע בדיקת נאותות (Due Diligence) של היזם – ולוודא ניסיון מוכח בסיום פרויקטים במועד.
כשל כלכלי של היזם: הסיכון שהיזם יפשוט רגל לפני סיום הפרויקט הוא סיכון אמיתי. הדרך להתגונן היא לדרוש ערבות חוק מכר או ביטוח ליווי פיננסי מלא מבנק מלווה.
כסף נעלם: הסכנה שהכספים ששילמתם לא יופקדו למטרת הפרויקט.
הדרך היחידה להסיר את הסכנה מהכסף עצמו היא באמצעות דרישה לערבות בנקאית או הפקדת כלל התשלומים בחשבון נאמנות ייעודי.
הכספים ינוהלו על ידי עורך דין או בנק וישוחררו ליזם רק עם התקדמות הפרויקט ועמידה באבני דרך ברורות. כסף שמוגן כך – אינו בסכנה, גם אם היזם נקלע לקשיים.
העסקה מתבטלת: אם היזם לא השיג את אחוז המכירות הנדרש מהבנק, העסקה עשויה להתבטל.
יש לדרוש התחייבות יזמית להחזר מלא ומהיר של הכסף במקרה של ביטול העסקה.
איך מוצאים עסקה כזו, גישה לעסקאות אוף מארקט פרי פרי סייל
כדי להגיע לעסקאות פרה-סייל אמיתיות, צריך לחפש הזדמנויות אוף-מארקט (Off-Market). עסקאות אלה ניתנות רק למשקיעים בעלי קשרים אסטרטגיים:
-
קשרים עם אנשי מקצוע : ליווי משקיעים, עו״ד למקרקעין, מתווכים, יועצי משכנתאות ועוד ...
-
קשרים עם יזמי נדל"ן: היכולת לגשת למנהלי פרויקטים ויזמים מובילים היא קריטית. ככל שתהיה מזוהה כמשקיע רציני וזמין, כך תקבל גישה למידע לפני פרסום ראשון.
-
מומחיות באזורי צמיחה: מיקוד באזורי פיתוח הנמצאים לפני פריצה או התחדשות עירונית (תמ"א/פינוי בינוי) מוגברת. יזמים הפועלים באזורים אלה מציעים לרוב את עסקאות קדם-המכירה הראשונות.
שורה תחתונה: הדרך למינוף הוני נכון
עסקאות פרה-סייל הן המפתח לאקזיט מהיר וליצירת מינוף הוני אמיתי, מכיוון שאתם קונים את הנכס במחיר עלות (פלוס רווח קטן ליזם) ולא במחיר השוק המנופח.
הן מתאימות למשקיעים בעלי סובלנות לסיכון שאינם חוששים מהמורכבות של בדיקת נאותות קפדנית, ובתמורה זוכים בהנחה אגרסיבית המשולמת כרווח הוני גבוה ביום המכירה.
הכלל: ככל שאתה נכנס מוקדם יותר, כך ההנחה גדולה יותר. אך ודא תמיד שהכסף שלך מוגן על ידי ערבות בנקאית או חשבון נאמנות.
רוצים להיחשף לעסקאות פרי סיל אמתיות ?
צרו איתנו קשר או השאירו פרטים עוד היום לייעוץ ראשוני ללא התחייבות.
המידע במאמר זה הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או פיננסי ואין לראות בו כהמלצה לביצוע פעולה.
יש לבצע בדיקה מעמיקה לפני כל החלטת השקעה.
המצב בשוק הנדל"ן משתנה, ולכן חשוב להתעדכן באופן שוטף.
מקווה שהמאמר עזר לך\ם. אם יש לך\ם שאלות נוספות, צרו איתנו קשר ונשמח לעזור.