WhatsApp Image 2023-03-14 at 16.35.21.jpeg

איך משיגים עסקאות פרי סייל אמיתיות מתחת למחיר השוק?

למה קונים מוקדם, ולמה זה הרווח הגדול ביותר?

בעולם השקעות הנדל"ן, ההזדמנויות הטובות ביותר לא מופיעות בפרסומות.

עסקאות אלה מכונות בשמות שונים ומגוונים, פרי פרי סייל , עסקאות שקטות, עסקאות מקורבים או Family and Friends.

כולן מתארות את אותו הדבר, רכישת נכס עוד לפני ההשקה הרשמית, במחיר שמשקף הנחה משמעותית. המטרה של המשקיע היא להשתמש במינימום הון נזיל ולקבל את המינוף הגבוה ביותר ולשלם היום מתחת למחיר השוק ובכך הוא מבטיח את הסיכוי לרווח עתידי .

מדוע היזם מוכר לכם בזול?

הסוד מאחורי ההנחה היא עמידה בתנאי המימון.

כדי להתחיל פרויקט בנייה, היזם אינו יכול להסתמך רק על ההון העצמי שלו.

הוא חייב לקבל ליווי פיננסי מבנק מלווה.

הבנק, בתמורה, מחייב את היזם להוכיח היתכנות כלכלית בטרם ישחרר את מלוא המימון.

הכלל הבנקאי הוא שהבנק ידרוש מהיזם למכור אחוז מסוים מהדירות בפרויקט (לרוב 20%-30%) כתנאי לשחרור ההלוואה הגדולה לטובת הבנייה.

היזם, הנמצא בלחץ זמן להשיג את הכיסוי המבוקש, מוכן לתגמל את המשקיעים הראשונים.

אתם, כמשקיעים בשלב הפרי סייל, מספקים ליזם את ההון הראשוני וההוכחה הנדרשת לבנק.

בתמורה, אתם מקבלים הנחה מראש על מחיר הנכס הסופי, תנאי תשלום שוברי שוק ולא מעט הטבות בנכס.

זוהי ההזדמנות לקנות מתחת למחיר השוק עוד לפני שהשיווק הרשמי מתחיל, ולפני שהמחיר קופץ בשל הביקוש שיגיע שווק היזם.

הסיכונים העיקריים ואיך להפוך אותם לזדמנות

עסקאות קדם שיווק הן בעלות פרופיל סיכון גבוה יותר, ולרוב עסקאות פרי פרי סייל יהיו ללא היתרים אך ניתן לנטרל אותו באמצעות צעדים פשוטים.

1. אי-וודאות בבנייה, קיים סיכון לעיכובים משמעותיים או שינויים במפרט הטכני.

כדי להימנע מכך, יש לבצע בדיקת נאותות של היזם ולוודא ניסיון מוכח בסיום פרויקטים במועד.

2. כשל כלכלי של היזם, הסיכון שהיזם יפשוט רגל לפני סיום הפרויקט הוא סיכון אמיתי.
הדרך להתגונן היא לדרוש ערבות חוק מכר או ביטוח ליווי פיננסי מלא מהבנק מלווה.

3. כסף נעלם, הסכנה שהכספים ששילמתם לא יופקדו למטרת הפרויקט.

הדרך היחידה להסיר את הסכנה מהכסף עצמו היא באמצעות דרישה לערבות בנקאית ותשלום דרך שוברים ישירות לבנק המלווה או הפקדת כלל התשלומים בחשבון נאמנות ייעודי.

4. הכספים ינוהלו על ידי עורך דין או בנק מלווה וישוחררו ליזם רק עם התקדמות הפרויקט ועמידה באבני דרך ברורות.

כסף שמוגן כך אינו בסכנה, גם אם היזם נקלע לקשיים.

5. העסקה מתבטלת, אם היזם לא השיג את אחוז המכירות הנדרש מהבנק, העסקה עשויה להתבטל.

יש לדרוש התחייבות יזמית להחזר מלא ומהיר של הכסף במקרה של ביטול העסקה.

6. במידה והפרויקט טרם קיבל היתר בניה סופי, חשוב לזכור, אין לשלם יותר מ-7% מהסכום.
ודאו שהכסף מופקד בחשבון נאמנות מוסדר עם תאריך יעד סופי, כך שאם לא יתקבל היתר עד לאותו מועד, כספכם יוחזר לכם במלואו..

איך מוצאים עסקה כזו, גישה לעסקאות אוף מארקט פרי פרי סייל

כדי להגיע לעסקאות פרי סייל אמיתיות, צריך לחפש הזדמנויות אוף-מארקט.

עסקאות אלה ניתנות רק למשקיעים בעלי קשרים או לאנשי מקצוע המתמחים בסוג עסקאות אלו.

קשרים עם אנשי מקצוע : ליווי משקיעים, עו״ד למקרקעין, מתווכים, יועצי משכנתאות ועוד ...

קשרים עם יזמי נדל"ן : היכולת לגשת למנהלי פרויקטים ויזמים מובילים היא קריטית.
ככל שתהיה מזוהה כמשקיע רציני וזמין, כך תקבל גישה למידע לפני הפרסום הראשון של היזם.

מינוף בצורה נכונה

עסקאות פרי סייל אמיתי הן הזדמנות לאקזיט מהיר וליצירת מינוף הוני אמיתי, מכיוון שאתם קונים את הנכס במחיר נמוך משמעותית (10%-20% פחות) ולא במחיר השוק המנופח.
הן מתאימות למשקיעים בעלי סובלנות שאינם חוששים מהמורכבות של בדיקה קפדנית, ובתמורה זוכים בהנחה אגרסיבית המשולמת כרווח הוני גבוה ביום המכירה.
ככל שאתה נכנס מוקדם יותר, כך ההנחה גדולה יותר.
אך ודא תמיד שהכסף שלך מוגן על ידי ערבות בנקאית או חשבון נאמנות.
תנאי התשלום כאן הם גיים-צ'יינג'ר, נכנסים לעסקה עם 10% בלבד, ומשלימים את שאר ה-90% רק רגע לפני קבלת המפתח.

איך זה עובד בפועל , כוח האקוויטי והמינוף ?

דוגמה: כדי להבין למה עסקאות טרום פרי-סייל הן הזדמנות מצויינת למשקיע, בואו נסתכל על המספרים:

דמיינו שאתם קונים נכס ששוויו בשוק הוא 2 מיליון ש"ח.
בזכות הכניסה המוקדמת, קיבלתם הנחה של 10%, כך שרכשתם אותו ב-1.8 מיליון ש"ח בלבד. המשמעות?
עוד לפני שהטרקטור הראשון עלה על השטח, כבר הרווחתם 200,000 ש"ח על הנייר.

הקסם קורה בזכות המינוף:כדי להיכנס לעסקה, אתם משלמים רק 10% מהמחיר פלוס הוצאות נלוות סה"כ כ-250,000 ש"ח.

מכאן והלאה, כל עליית ערך של הנכס (בגלל התקדמות הפרויקט או עליית מחירי הנדל"ן) מחושבת לפי השווי המלא של הנכס (2 מיליון), ולא לפי הסכום הקטן שהשקעתם.

במידה ותצטרכו להגיע עם המינמום הון נזיל לדירה יחידה (25%) ואת שאר הכסף תיקחו במשכתה זה אומר שהשקעתם כ-500,000 ₪ ס״הכ בעסקה אם הנכס יעלה במשך השנים 10% בלבדד + הרווח של 200,000 בכניסה זה אומר שעשיתם 80% על הכסף

במשך 3-4 שנים של בנייה, הנכס שלכם עובד בשבילכם, אתם נהנים מעליית הערך על כל ה-2 מיליון, אבל עדיין לא משלמים ריביות על משכנתא, כי אותה לוקחים רק לקראת קבלת המפתח.

שני דברים שחשוב לוודא לפני שחותמים:

1. הצמדה למדד: ודאו שיתרת התשלום לא צמודה למדד תשומות הבנייה
(כדי שהמחיר לא יזנק בדרך).

2. הלוואת קבלן: אם מציעים לכם הלוואה, ודאו שהיזם הוא זה שמשלם את הריבית עליה, ולא אתם.