top of page
Child at school

איך מחשבים תשואה בהשקעות נדל״ן ?
מחשבון תשואה פשוט ומהיר 

השקעה בנדל"ן היא עניין רציני, אבל חישוב התשואה לא חייב להיות כזה.

בואו נראה  איך מחשבים תשואה בנדל"ן בקלות  בלי להסתבך עם נוסחאות מורכבות.

נסביר מהי תשואה גולמית, מהי תשואה נטו, ולמה חשוב לשים לב כשמשקיעים בנדל"ן.

מה זה בכלל "תשואה"? (ולמה זה חשוב?)

תחשבו על זה כמו אחוז רווח. אם השקעתם 100 שקל וקיבלתם בסוף השנה 110, הרווחתם 10 שקלים, שזה 10% תשואה. אותו עיקרון חל גם בנדל"ן, רק עם סכומים קצת יותר גדולים.

​

3 סוגי חישוב תשואה בנדל"ן שחשוב להכיר :

​

יש שלושה סוגים עיקריים של חישוב תשואה שמשקיעי נדל"ן משתמשים בהם :​

​

1. חישוב תשואה גולמית : חישוב מהיר ופשוט שנותן תמונה ראשונית .

​

2. חישוב תשואה נטו : חישוב מדויק יותר שמתחשב בכל ההוצאות .

​

​3. חישוב תשואה כוללני נקי: החישוב המדויק ביותר ובדר״כ נעשה בתום העסקה.

​

 חישוב תשואה גולמית – (מחשבון תשואה פשוט ומהיר) :

​

התשואה הגולמית מראה כמה כסף הנכס מכניס לכם משכירות לפני שמורידים את ההוצאות.

הנוסחה: (הכנסה חודשית משכירות/כפול 12 חודשים/חלקי מחיר הנכס = תשואה גולמית (%)

​

לדוגמה :

- קניתם דירה במיליון שקלים ואתם משכירים אותה ב-5,000 שקלים בחודש.

- הכנסה שנתית: 5,000 שקל * 12 חודשים = 60,000 שקלים

- תשואה גולמית: 60,000 שקלים חלקי 1,000,000 שקלים  = 6% 

- כלומר, התשואה הגולמית שלכם היא 6% תשואה.

​

חישוב תשואה נטו – (החישוב הנכון יותר):

​

חישוב התשואה נטו מראה לכם את הרווח האמיתי שנשאר לכם אחרי כל ההוצאות.

(הרי למי איכפת כמה כסף נכנס במשך הזמן, מה שחשוב זה מה שנשאר)

​

הנוסחה: הכנסה שנתית משכירות פחות הוצאות שנתיות * שווי העסקה = תשואה נטו (%)

​

מה נחשב "הוצאות"?

- ארנונה

- ועד בית (חברת ניהול הבניין)

- ביטוחים (מבנה, משכנתא)

- תחזוקת הנכס (תיקונים ושיפוצים)

- דמי ניהול (אם אתם משתמשים בחברת ניהול שמנהלת את ההשקעה)

- מיסים (במידה וקיים)

- ריביות על המינוף (הלוואה, משכנתא)

​

דוגמה עם הוצאות:

- נחזור לדוגמה הקודמת, ונוסיף הוצאות שנתיות של 10,000 שקל (ארנונה, ועד בית וכדו').

- הכנסה שנתית: 60,000 שקל

- הוצאות שנתיות: 10,000 שקל

- תשואה נטו: (60,000 שקלים פחות 10,000 שקלים הוצאות ) חלקי שווי העסקה = 5%

- עכשיו התשואה היא 5%, ולא 6% כמו בחישוב הגולמי (הקודם ). ההבדל הזה חשוב!

​

חישוב תשואה כוללני נקי  – (החישוב הנכון והמדויק ביותר):

​

אז גם פה אנחנו עושים את החישוב כלל ההוצאות אבל גם כולל כל ההכנסות 

(בהשקעת נדל״ן יש כמה מקורות רווח והם לא מסתכמים רק בהכנסות משכירות )

​

מהם מקורות הרווח ?

- שכירות נכנסת (שחיקת משכנתא )

- רכישת הנכס מתחת למחיר השוק

- השבחת הנכס

- עליית ערך שווי הנכס (תוכנית תמ״א, עלית ערך אזורית וכדו')

 

 

רשימת ההוצאות : (רשימת ההוצאות גדלה בחישוב זה )

- שכ״ט עו״ד (רכישה ומכירה)

- שכ״ט מתווך (רכישה ומכירה במידה ויש)

- שכ״ט שמאי

- שיפוץ והשבחה

- תזרים שלילי שכירות כנגד משכנתא (מימון חלקי של המשכנתא)

- ארנונה

- ועד בית (חברת ניהול הבניין)

- ביטוחים (מבנה, משכנתא)

- תחזוקת הנכס (תיקונים ושיפוצים)

- דמי ניהול (אם אתם משתמשים בחברת ניהול שמנהלת את ההשקעה)

- מיסים (במידה וקיים)

- ריביות על המינוף (הלוואה, משכנתא)

​

*וכל הוצאה נוספת שהוצאתם שקשורה להשקעה בצורה ישירה או עקיפה .

​

דוגמה לחישוב תשואה בנדל"ן עם הכנסות והוצאות:
 

הוצאות:

- נחזור לדוגמה הקודמת, ונוסיף הוצאות שנתיות של 10,000 שקל (ארנונה, ועד בית וכדו').

- נוסיף הוצאות שכ״ט רכישה ומכירה לאנשי מקצוע 100,000 שקלים

- השתתפות במשכנתא בתזרים שלילי (שכירות כנגד משכנתא) 18,000 שקלים בשנה.

- שיפוץ והשבחת הנכס 20,000 שקלים 

סה״כ הוצאות : 148,000 שקלים

​

הכנסות:

- הכנסה שנתית משכירות : 60,000 שקלים ( לאחר הפחת ריביות נשחקה המשכנתא ב 20,000 שקלים)

- רכישה מתחת למחיר השוק :80,000 שקלים

- עלית ערך הנכס בעקבות השבחה + עלית ערך שנתית 150,000 שקלים

סה״כ הכנסות : 250,000 שקלים 

​

נשארנו עם 102,000 שקלים נקיים מחשבים כמה אחוזים זה 102,000 שקלים ביחס להון הנזיל שהגענו לעסקה  ומחלקים לתקופת השנים שהעסקה הייתה ברשותנו זה אחוז התשואה הנכון והנקי ביותר.

​

לסיכום : חישוב התשואה הוא כלי חיוני לכל משקיע נדל"ן.

חשוב להכיר את שלושת סוגי  חישובי התשואה ולהתייחס לכל ברצינות, הרי אנחנו פה בשביל להרוויח ולא בשביל לספר סיפורים אז שיהיה בהצלחה.

​

רוצים להתייעץ לגבי השקעה בנדל"ן? צרו קשר עוד היום!

​

המידע או החישוב במאמר זה הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או פיננסי ואין לראות בו כהמלצה.

יש לבצע בדיקה מעמיקה לפני כל החלטת השקעה.

המצב בשוק הנדל"ן משתנה, ולכן חשוב להתעדכן באופן שוטף.

מקווה שהמאמר עזר לך\ם. אם יש לך\ם שאלות נוספות, צרו קשר ואשמח לעזור.

​

​

חלק א״

חלק ב״

עכשיו הגיע הזמן שלכם להשקיע בנדלן!

התקשרו עוד היום,
מחירי הנדלן עלו רק השנה בכ 6.7%

65656.png

כתובת : ילדי טהרן 10 ראשון לציון

 Len.propinvest@gmail.com

050-9333277

  • Facebook
  • Instagram
  • TikTok
  • Whatsapp
bottom of page
ניתן להשתמש בחצי המקלדת בכדי לנווט בין כפתורי הרכיב
",e=e.removeChild(e.firstChild)):"string"==typeof o.is?e=l.createElement(a,{is:o.is}):(e=l.createElement(a),"select"===a&&(l=e,o.multiple?l.multiple=!0:o.size&&(l.size=o.size))):e=l.createElementNS(e,a),e[Ni]=t,e[Pi]=o,Pl(e,t,!1,!1),t.stateNode=e,l=Ae(a,o),a){case"iframe":case"object":case"embed":Te("load",e),u=o;break;case"video":case"audio":for(u=0;u<$a.length;u++)Te($a[u],e);u=o;break;case"source":Te("error",e),u=o;break;case"img":case"image":case"link":Te("error",e),Te("load",e),u=o;break;case"form":Te("reset",e),Te("submit",e),u=o;break;case"details":Te("toggle",e),u=o;break;case"input":A(e,o),u=M(e,o),Te("invalid",e),Ie(n,"onChange");break;case"option":u=B(e,o);break;case"select":e._wrapperState={wasMultiple:!!o.multiple},u=Uo({},o,{value:void 0}),Te("invalid",e),Ie(n,"onChange");break;case"textarea":V(e,o),u=H(e,o),Te("invalid",e),Ie(n,"onChange");break;default:u=o}Me(a,u);var s=u;for(i in s)if(s.hasOwnProperty(i)){var c=s[i];"style"===i?ze(e,c):"dangerouslySetInnerHTML"===i?(c=c?c.__html:void 0,null!=c&&Aa(e,c)):"children"===i?"string"==typeof c?("textarea"!==a||""!==c)&&X(e,c):"number"==typeof c&&X(e,""+c):"suppressContentEditableWarning"!==i&&"suppressHydrationWarning"!==i&&"autoFocus"!==i&&(ea.hasOwnProperty(i)?null!=c&&Ie(n,i):null!=c&&x(e,i,c,l))}switch(a){case"input":L(e),j(e,o,!1);break;case"textarea":L(e),$(e);break;case"option":null!=o.value&&e.setAttribute("value",""+P(o.value));break;case"select":e.multiple=!!o.multiple,n=o.value,null!=n?q(e,!!o.multiple,n,!1):null!=o.defaultValue&&q(e,!!o.multiple,o.defaultValue,!0);break;default:"function"==typeof u.onClick&&(e.onclick=Fe)}Ve(a,o)&&(t.effectTag|=4)}null!==t.ref&&(t.effectTag|=128)}return null;case 6:if(e&&null!=t.stateNode)Ll(e,t,e.memoizedProps,o);else{if("string"!=typeof o&&null===t.stateNode)throw Error(r(166));n=yn(yu.current),yn(bu.current),Jn(t)?(n=t.stateNode,o=t.memoizedProps,n[Ni]=t,n.nodeValue!==o&&(t.effectTag|=4)):(n=(9===n.nodeType?n:n.ownerDocument).createTextNode(o),n[Ni]=t,t.stateNode=n)}return null;case 13:return zt(vu),o=t.memoizedState,0!==(64&t.effectTag)?(t.expirationTime=n,t):(n=null!==o,o=!1,null===e?void 0!==t.memoizedProps.fallback&&Jn(t):(a=e.memoizedState,o=null!==a,n||null===a||(a=e.child.sibling,null!==a&&(i=t.firstEffect,null!==i?(t.firstEffect=a,a.nextEffect=i):(t.firstEffect=t.lastEffect=a,a.nextEffect=null),a.effectTag=8))),n&&!o&&0!==(2&t.mode)&&(null===e&&!0!==t.memoizedProps.unstable_avoidThisFallback||0!==(1&vu.current)?rs===Qu&&(rs=Yu):(rs!==Qu&&rs!==Yu||(rs=Gu),0!==us&&null!==es&&(To(es,ns),Co(es,us)))),(n||o)&&(t.effectTag|=4),null);case 4:return wn(),Ol(t),null;case 10:return Zt(t),null;case 17:return It(t.type)&&Ft(),null;case 19:if(zt(vu),o=t.memoizedState,null===o)return null;if(a=0!==(64&t.effectTag),i=o.rendering,null===i){if(a)mr(o,!1);else if(rs!==Qu||null!==e&&0!==(64&e.effectTag))for(i=t.child;null!==i;){if(e=_n(i),null!==e){for(t.effectTag|=64,mr(o,!1),a=e.updateQueue,null!==a&&(t.updateQueue=a,t.effectTag|=4),null===o.lastEffect&&(t.firstEffect=null),t.lastEffect=o.lastEffect,o=t.child;null!==o;)a=o,i=n,a.effectTag&=2,a.nextEffect=null,a.firstEffect=null,a.lastEffect=null,e=a.alternate,null===e?(a.childExpirationTime=0,a.expirationTime=i,a.child=null,a.memoizedProps=null,a.memoizedState=null,a.updateQueue=null,a.dependencies=null):(a.childExpirationTime=e.childExpirationTime,a.expirationTime=e.expirationTime,a.child=e.child,a.memoizedProps=e.memoizedProps,a.memoizedState=e.memoizedState,a.updateQueue=e.updateQueue,i=e.dependencies,a.dependencies=null===i?null:{expirationTime:i.expirationTime,firstContext:i.firstContext,responders:i.responders}),o=o.sibling;return Mt(vu,1&vu.current|2),t.child}i=i.sibling}}else{if(!a)if(e=_n(i),null!==e){if(t.effectTag|=64,a=!0,n=e.updateQueue,null!==n&&(t.updateQueue=n,t.effectTag|=4),mr(o,!0),null===o.tail&&"hidden"===o.tailMode&&!i.alternate)return t=t.lastEffect=o.lastEffect,null!==t&&(t.nextEffect=null),null}else 2*ru()-o.renderingStartTime>o.tailExpiration&&1t)&&vs.set(e,t)))}}function Ur(e,t){e.expirationTimee?n:e,2>=e&&t!==e?0:e}function qr(e){if(0!==e.lastExpiredTime)e.callbackExpirationTime=1073741823,e.callbackPriority=99,e.callbackNode=$t(Vr.bind(null,e));else{var t=Br(e),n=e.callbackNode;if(0===t)null!==n&&(e.callbackNode=null,e.callbackExpirationTime=0,e.callbackPriority=90);else{var r=Fr();if(1073741823===t?r=99:1===t||2===t?r=95:(r=10*(1073741821-t)-10*(1073741821-r),r=0>=r?99:250>=r?98:5250>=r?97:95),null!==n){var o=e.callbackPriority;if(e.callbackExpirationTime===t&&o>=r)return;n!==Yl&&Bl(n)}e.callbackExpirationTime=t,e.callbackPriority=r,t=1073741823===t?$t(Vr.bind(null,e)):Wt(r,Hr.bind(null,e),{timeout:10*(1073741821-t)-ru()}),e.callbackNode=t}}}function Hr(e,t){if(ks=0,t)return t=Fr(),No(e,t),qr(e),null;var n=Br(e);if(0!==n){if(t=e.callbackNode,(Ju&(Wu|$u))!==Hu)throw Error(r(327));if(lo(),e===es&&n===ns||Kr(e,n),null!==ts){var o=Ju;Ju|=Wu;for(var a=Yr();;)try{eo();break}catch(t){Xr(e,t)}if(Gt(),Ju=o,Bu.current=a,rs===Ku)throw t=os,Kr(e,n),To(e,n),qr(e),t;if(null===ts)switch(a=e.finishedWork=e.current.alternate,e.finishedExpirationTime=n,o=rs,es=null,o){case Qu:case Ku:throw Error(r(345));case Xu:No(e,2=n){e.lastPingedTime=n,Kr(e,n);break}}if(i=Br(e),0!==i&&i!==n)break;if(0!==o&&o!==n){e.lastPingedTime=o;break}e.timeoutHandle=Si(oo.bind(null,e),a);break}oo(e);break;case Gu:if(To(e,n),o=e.lastSuspendedTime,n===o&&(e.nextKnownPendingLevel=ro(a)),ss&&(a=e.lastPingedTime,0===a||a>=n)){e.lastPingedTime=n,Kr(e,n);break}if(a=Br(e),0!==a&&a!==n)break;if(0!==o&&o!==n){e.lastPingedTime=o;break}if(1073741823!==is?o=10*(1073741821-is)-ru():1073741823===as?o=0:(o=10*(1073741821-as)-5e3,a=ru(),n=10*(1073741821-n)-a,o=a-o,0>o&&(o=0),o=(120>o?120:480>o?480:1080>o?1080:1920>o?1920:3e3>o?3e3:4320>o?4320:1960*Uu(o/1960))-o,n=o?o=0:(a=0|l.busyDelayMs,i=ru()-(10*(1073741821-i)-(0|l.timeoutMs||5e3)),o=i<=a?0:a+o-i),10 component higher in the tree to provide a loading indicator or placeholder to display."+N(i))}rs!==Zu&&(rs=Xu),l=yr(l,i),f=a;do{switch(f.tag){case 3:u=l,f.effectTag|=4096,f.expirationTime=t;var w=Ar(f,u,t);ln(f,w); break e;case 1:u=l;var E=f.type,k=f.stateNode;if(0===(64&f.effectTag)&&("function"==typeof E.getDerivedStateFromError||null!==k&&"function"==typeof k.componentDidCatch&&(null===ms||!ms.has(k)))){f.effectTag|=4096,f.expirationTime=t;var _=Ir(f,u,t);ln(f,_);break e}}f=f.return}while(null!==f)}ts=no(ts)}catch(e){t=e;continue}break}}function Yr(){var e=Bu.current;return Bu.current=Cu,null===e?Cu:e}function Gr(e,t){eus&&(us=e)}function Jr(){for(;null!==ts;)ts=to(ts)}function eo(){for(;null!==ts&&!Gl();)ts=to(ts)}function to(e){var t=Fu(e.alternate,e,ns);return e.memoizedProps=e.pendingProps,null===t&&(t=no(e)),qu.current=null,t}function no(e){ts=e;do{var t=ts.alternate;if(e=ts.return,0===(2048&ts.effectTag)){if(t=br(t,ts,ns),1===ns||1!==ts.childExpirationTime){for(var n=0,r=ts.child;null!==r;){var o=r.expirationTime,a=r.childExpirationTime;o>n&&(n=o),a>n&&(n=a),r=r.sibling}ts.childExpirationTime=n}if(null!==t)return t;null!==e&&0===(2048&e.effectTag)&&(null===e.firstEffect&&(e.firstEffect=ts.firstEffect),null!==ts.lastEffect&&(null!==e.lastEffect&&(e.lastEffect.nextEffect=ts.firstEffect),e.lastEffect=ts.lastEffect),1e?t:e}function oo(e){var t=qt();return Vt(99,ao.bind(null,e,t)),null}function ao(e,t){do lo();while(null!==gs);if((Ju&(Wu|$u))!==Hu)throw Error(r(327));var n=e.finishedWork,o=e.finishedExpirationTime;if(null===n)return null;if(e.finishedWork=null,e.finishedExpirationTime=0,n===e.current)throw Error(r(177));e.callbackNode=null,e.callbackExpirationTime=0,e.callbackPriority=90,e.nextKnownPendingLevel=0;var a=ro(n);if(e.firstPendingTime=a,o<=e.lastSuspendedTime?e.firstSuspendedTime=e.lastSuspendedTime=e.nextKnownPendingLevel=0:o<=e.firstSuspendedTime&&(e.firstSuspendedTime=o-1),o<=e.lastPingedTime&&(e.lastPingedTime=0),o<=e.lastExpiredTime&&(e.lastExpiredTime=0),e===es&&(ts=es=null,ns=0),1u&&(c=u,u=l,l=c),c=Ue(w,l),f=Ue(w,u),c&&f&&(1!==k.rangeCount||k.anchorNode!==c.node||k.anchorOffset!==c.offset||k.focusNode!==f.node||k.focusOffset!==f.offset)&&(E=E.createRange(),E.setStart(c.node,c.offset),k.removeAllRanges(),l>u?(k.addRange(E),k.extend(f.node,f.offset)):(E.setEnd(f.node,f.offset),k.addRange(E)))))),E=[];for(k=w;k=k.parentNode;)1===k.nodeType&&E.push({element:k,left:k.scrollLeft,top:k.scrollTop});for("function"==typeof w.focus&&w.focus(),w=0;w=t&&e<=t}function To(e,t){var n=e.firstSuspendedTime,r=e.lastSuspendedTime;nt||0===n)&&(e.lastSuspendedTime=t),t<=e.lastPingedTime&&(e.lastPingedTime=0),t<=e.lastExpiredTime&&(e.lastExpiredTime=0)}function Co(e,t){t>e.firstPendingTime&&(e.firstPendingTime=t);var n=e.firstSuspendedTime;0!==n&&(t>=n?e.firstSuspendedTime=e.lastSuspendedTime=e.nextKnownPendingLevel=0:t>=e.lastSuspendedTime&&(e.lastSuspendedTime=t+1),t>e.nextKnownPendingLevel&&(e.nextKnownPendingLevel=t))}function No(e,t){var n=e.lastExpiredTime;(0===n||n>t)&&(e.lastExpiredTime=t)}function Po(e,t,n,o){var a=t.current,i=Fr(),l=su.suspense;i=jr(i,a,l);e:if(n){n=n._reactInternalFiber;t:{if(J(n)!==n||1!==n.tag)throw Error(r(170));var u=n;do{switch(u.tag){case 3:u=u.stateNode.context;break t;case 1:if(It(u.type)){u=u.stateNode.__reactInternalMemoizedMergedChildContext;break t}}u=u.return}while(null!==u);throw Error(r(171))}if(1===n.tag){var s=n.type;if(It(s)){n=Dt(n,s,u);break e}}n=u}else n=Al;return null===t.context?t.context=n:t.pendingContext=n,t=on(i,l),t.payload={element:e},o=void 0===o?null:o,null!==o&&(t.callback=o),an(a,t),Dr(a,i),i}function Oo(e){if(e=e.current,!e.child)return null;switch(e.child.tag){case 5:return e.child.stateNode;default:return e.child.stateNode}}function Ro(e,t){e=e.memoizedState,null!==e&&null!==e.dehydrated&&e.retryTime