מחירי הדירות בישראל הם אתגר רציני, ואין פלא שרבים חולמים על בית משלהם.

אולי גם אתם שמעתם על אנשים שהצליחו "להכנס" לשוק השקעות הנדל"ן בלי הון עצמי משמעותי,אם בכלל וזה מעורר סקרנות. אבל האם זה באמת אפשרי? והכי חשוב – האם זה כדאי?

​

למה בכלל צריך הון עצמי למשכנתא? (הסבר פשוט)

​

הבנקים (בהוראת בנק ישראל) דורשים הון עצמי מסוים כדי להקטין את הסיכון שלהם. זה כמו ביטוח עבורם. ככל שההון העצמי גבוה יותר, כך הסיכון של הבנק נמוך יותר, ולכן גם תנאי המשכנתא עשויים להיות טובים יותר. נכון ל- שנת 2025,

 

אלו אחוזי המימון המקובלים:

​

דירה ראשונה: עד 75% מימון/משכנתא (25% הון עצמי).

דירה שנייה/להשקעה: עד 50% מימון/משכנתא (50% הון עצמי).

משפרי דיור: עד 70% מימון/משכנתא (30% הון עצמי).

איך אפשר להשקיע בנדל"ן כמעט ללא הון עצמי? (האפשרויות על השולחן)

​

חשוב לי להדגיש: אני מציג כאן את האפשרויות הטכניות, לא המלצה. כל אחת מהדרכים הבאות טומנת בחובה סיכונים שחשוב להכיר לעומק.

​

1. הלוואה משלימה – למנף את החסכונות הפנסיוניים: יש לכם קרן פנסיה, קופת גמל או קרן השתלמות?  ייתכן שתוכלו לקבל הלוואה כנגד הכספים האלו.

שיעור ההלוואה נע בין 50% ל-80% מהצבירה, תלוי בנזילות הכספים וכרוך בבדיקה מוקדמת.

​

יתרון: תנאים וריביות טובות יותר יחסית להלוואות אחרות.
חיסרון: פגיעה פוטנציאלית בחיסכון הפנסיוני, ריבית מצטברת.

הערה חשובה: הלוואה כזו מקטינה את החיסכון הפנסיוני שלכם ועלולה לפגוע בו בעתיד. חשוב לבחון את ההשלכות לטווח ארוך ולהתייעץ עם יועץ פנסיוני.

2. הלוואה אישית – עזרה מהמשפחה או חברים (הסכם כתוב – חובה!): אופציה מוכרת היא לקחת הלוואה מקרוב משפחה או חבר. חשוב מאוד לערוך הסכם כתוב ומסודר, גם אם מדובר באנשים קרובים. זה ימנע אי הבנות וחיכוכים בעתיד.

(המלצה חפשו חבר שיכול להביא את ההון העצמי הנדרש לעסקה ואתם תביאו עסקה טובה שתשתלם לו)

​

יתרון: אפשרות לגייס הון במהירות.
חיסרון: עלול ליצור מתחים ביחסים אם לא מנוהל כראוי, חוסר ודאות לגבי תנאי ההחזר ועד....

הערה חשובה: הלוואה מחברים או משפחה עלולה לפגוע ביחסים אם לא תעמדו בתנאי ההסכם (אין לוותר על הסכם משפטי המפרט במדוייק את ההתחייבויות וההסכמים בין הצדדים. מומלץ להתייעץ עם עו״ד.)

3. הלוואה כנגד נכס קיים – משכון הדירה של ההורים (סיכון גבוה!): אם יש בבעלותכם או בבעלות קרוב משפחה (מדרגה ראשונה בלבד) נכס ללא משכנתא או עם משכנתא נמוכה, אפשר למשכן אותו ולקבל הלוואה. מדובר בסיכון גבוה מאוד.

​

יתרון: סכום הלוואה גבוה יחסית.
חיסרון: סיכון משמעותי לאבד את הנכס המשועבד אם לא עומדים בהחזרים, פגיעה בבעל הנכס המשועבד והחזרים חודשיים גבוהים משמעותית (הלוואה + משכנתא).

הערה חשובה: אם לא תעמדו בהחזרים, אתם עלולים לאבד את הנכס המשועבד, וגם לפגוע כלכלית בקרוב המשפחה שסייע לכם.

4. הלוואה חוץ בנקאית – פתרון זמין, אבל יקר (לשימוש כמוצא אחרון):

חברות אשראי וגופים פיננסיים אחרים מציעים הלוואות חוץ בנקאיות. לרוב, הריביות יהיו גבוהות משמעותית מהלוואות בנקאיות, ולכן אני ממליץ לראות באופציה זו כמוצא אחרון בלבד.

​

יתרון: זמינות ומהירות.
חיסרון: ריביות גבוהות מאוד, תנאי החזר פחות גמישים.

הערה חשובה: הריביות הגבוהות עלולות לייקר את העסקה משמעותית ולפגוע בכדאיותה.

5. תכניות ממשלתיות – מחיר למשתכן/מטרה, דירה בהנחה ותוכניות דומות (לבדוק זכאות):

תכניות כמו "מחיר למשתכן" מציעות דירות במחירים נמוכים ממחיר השוק, מה שמקטין את ההון העצמי הנדרש. חשוב לבדוק היטב את תנאי הזכאות וההגבלות הקיימות בכל תכנית והמו אחוז ההון הנזיל הנדרש לעסקה.

​

סיכונים עיקריים שכדאי לשים לב אליהם (באופן כללי להשקעות ללא הון עצמי):

1. השקעה ללא הון עצמי מגדילה משמעותית את הסיכון שלכם בהחזר התשלומים.

2. אתם תלויים יותר בתנאי השוק וביכולת ההחזר החודשית שלכם.

3. כל שינוי קטן בריבית או בהכנסה עלול להפוך את ההחזר לקשה מאוד ובלתי אפשרי עבורכם.

4. במקרה קיצוני, אתם עלולים לאבד את הנכס ולצבור חובות גדולים שישאירו אותכם עם כתם להמשך חייכם.

5. כמעט בוודאות תהיו בתזרים חודשי שלילי.

6. רכישה באזורים פריפריאליים.

7. התבססות על הכנסה מעליית ערך וקניה מתחת למחיר השוק בלבד. 

​

טיפ קטן: איך בכל זאת כדאי להתכונן להשקעה בנדל"ן גם אם אין לכם הון עצמי כרגע: 

1. חיסכון קבוע: התחילו לחסוך סכום קבוע בכל חודש, גם אם הוא נמוך זה עדיין יקרב אתכם למטרה.
2. שיפור דירוג האשראי: שמרו על היסטוריית אשראי נקייה.
3. הגדלת הכנסות: חפשו דרכים להגדיל את ההכנסה החודשית שלכם.
4. ייעוץ פיננסי: התייעצו עם יועץ פיננסי לתכנון פיננסי ארוך טווח.

5. שיקלו להכניס משקיע שיממן את העקה (אם העסקה ממש טובה תמיד נימצא מישהו שיהיה מוכן לממן את העסקה)

6. צמצמו הוצאות מיותרות וחסכו כמה שרק תוכלו.

7. בזמנכם הפנוי תלמדו את השוק ותיקראו כל דבר שייתן לכם ערך, כמו שאר המאמרים שלנו.

שורה תחתונה ולסיום:

השקעה בנדל"ן ללא הון עצמי היא אפשרית, אך טומנת בחובה סיכונים משמעותיים שיכולים לגרום לכם ולסובבים שלכם צרות לא קטנות.

אני ממליץ בחום לשקול היטב את הצעד הזה ולהיערך אליו בצורה קפדנית.

(אל תהיו פזיזים, בבקשה ממכם)

אם אתם בוחרים בכל זאת ללכת בדרך זו, ייעוץ מקצועי הוא חובה עבורכם!

​

צרו איתנו  קשר לייעוץ ראשוני ללא התחייבות!

אנחנו כבר נעשה לכם סדר בדברים.

​

המידע במאמר זה הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או פיננסי ואין לראות בו כהמלצה.

יש לבצע בדיקה מעמיקה לפני כל החלטת השקעה.

המצב בשוק הנדל"ן משתנה, ולכן חשוב להתעדכן באופן שוטף.

מקווה שהמאמר עזר לך\ם. אם יש לך\ם שאלות נוספות, צרו קשר ואשמח לעזור.